گروه اقتصادی ایسکانیوز؛ فصل یازدهم قانون برنامه هفتم پیشرفت که به توسعه مسکن اختصاص دارد، در ماده ۴۹ مجموعه‌ای از اهداف کمی را برای پایان دوره پنج‌ساله تعیین کرده است. بر اساس این ماده، دولت باید زمینه احداث یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی شهری، یک میلیون واحد روستایی، بازسازی ۵۰۰ هزار واحد در بافت‌های فرسوده و احداث دو میلیون واحد در سایر بخش‌ها را فراهم کند؛ مجموع این اهداف به پنج میلیون واحد می‌رسد.
قانون‌گذار در کنار این هدف‌گذاری کمی، کاهش زمان دسترسی به مسکن از ۹ سال به ۷.۵ سال، کاهش ۲۰ درصدی سطح بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و افزایش سهم صنعتی‌سازی ساختمان به ۱۵ درصد را نیز به‌عنوان شاخص‌های راهبردی تعیین کرده است. بنابراین، ارزیابی عملکرد دولت در حوزه مسکن صرفاً به تعداد واحدهای ساخته‌شده محدود نمی‌شود و باید به کیفیت ساخت، نوسازی محلات فرسوده و بهبود امکان خانه‌دار شدن خانوارها نیز توجه کرد.
در ماده ۵۰، وزارت راه و شهرسازی به تأمین زمین برای متقاضیان واجد شرایط مسکن حمایتی مکلف شده است. این ماده همچنین افزایش حداقل ۰.۲ درصد از مساحت سرزمین به ظرفیت سکونتگاهی کشور را با اولویت روستاها، شهرهای کوچک و میانی، مناطق مرزی و شهرک‌سازی پیش‌بینی کرده است. آماده‌سازی زمین، تهیه طرح‌های شهری و تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی نیز از الزامات این سیاست است؛ به این معنا که زمین بدون دسترسی به آب، برق، گاز، راه و خدمات عمومی نمی‌تواند به‌تنهایی مشکل مسکن را حل کند.
در ماده ۵۱ نیز دولت به بهسازی و نوسازی سالانه حداقل ۲۰۰ هزار واحد مسکونی روستایی با تسهیلات ارزان‌قیمت و سود پنج درصد مکلف شده است. ماده ۵۲ برای تشویق نوسازی بافت‌های فرسوده، مشوق‌هایی از جمله تخفیف در معاوضه واحدهای فرسوده با واحدهای نوساز و تسهیل صدور پروانه ساختمانی را در نظر گرفته است. همچنین ماده ۵۴ با پیش‌بینی سازوکارهای تأمین مالی و ضمانت اجرا برای بانک‌های متخلف، تلاش کرده است منابع بیشتری را به ساخت مسکن اختصاص دهد.
به این ترتیب، قانون برنامه هفتم صرفاً بر ساخت‌وساز دولتی تکیه نکرده و مجموعه‌ای از ابزارهای زمین، تسهیلات، مشارکت بخش خصوصی، نوسازی شهری و حمایت از محرومان را در نظر گرفته است. پرسش اصلی اکنون این است که این ابزارها تا چه اندازه به نتیجه رسیده‌اند؟
زمین و پروژه‌های نیمه‌تمام؛ فاصله آغاز ساخت تا تحویل خانه
یکی از مهم‌ترین بخش‌های اجرای برنامه، تأمین زمین است؛ موضوعی که اگرچه در سال‌های اخیر بارها از سوی مسئولان به‌عنوان دستاورد طرح‌های مسکن مطرح شده، اما ارقام موجود از فاصله قابل توجه عملکرد با هدف قانونی حکایت دارد.
بر اساس اعلام مقام‌های وزارت راه و شهرسازی، هدف تأمین زمین در برنامه هفتم حدود ۳۳۰ هزار هکتار است؛ با این حال، تا پایان شهریور ۱۴۰۵ حدود ۸۸ هزار و ۸۰۰ هکتار زمین در بخش‌های شهری و روستایی تأمین شده که معادل نزدیک به ۲۷ درصد هدف پنج‌ساله است. از این میزان، حدود ۴۱ هزار و ۶۰۰ هکتار از محل الحاق و بازنگری طرح‌های شهری، ۳۷ هزار و ۳۷۰ هکتار در حوزه روستایی و تنها حدود هزار و ۴۰۰ هکتار از طریق افزایش بهره‌وری در بافت‌های شهری تأمین شده است.
این آمار در شرایطی منتشر شده که بیش از نیمی از زمان اجرای برنامه هفتم سپری شده و بخش مهمی از هدف تعیین‌شده در حوزه زمین همچنان محقق نشده است. البته تأمین زمین به دلیل ملاحظات محیط‌زیستی، حقوق مالکیت، محدودیت‌های توسعه شهری و ضرورت تأمین زیرساخت‌ها فرآیندی پیچیده است؛ با این حال، همین محدودیت‌ها ضرورت برنامه‌ریزی زودهنگام و هماهنگی میان دستگاه‌های مسئول را بیشتر می‌کند.
در بخش ساخت مسکن حمایتی نیز آمارها لزوم تفکیک میان شروع پروژه و تحویل واحد را نشان می‌دهند. گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در مهرماه ۱۴۰۵ حاکی از آن است که در پروژه‌های حمایتی مستقر بر اراضی اجاره ۹۹ساله، عملیات اجرایی بیش از ۷۲۳ هزار واحد آغاز شده است. با این حال، حدود ۵۸۱ هزار واحد به مرحله اتمام فونداسیون، ۴۲۴ هزار واحد به اتمام اسکلت و سقف، ۲۵۹ هزار واحد به پایان سفت‌کاری و ۱۶۹ هزار واحد به اتمام نازک‌کاری رسیده‌اند. تعداد واحدهایی که به مرحله کارهای پایانی ساخت رسیده‌اند نیز حدود ۱۰۷ هزار واحد گزارش شده است.
همین گزارش نشان می‌دهد از حدود ۸۳۶ هزار واحد حمایتی شروع‌شده در تعهد دولت، حدود ۵۱۷ هزار واحد دارای تسهیلات ساخت بوده‌اند. دفتر اقتصاد مسکن برای تکمیل تعهدات مسکن حمایتی و واحدهای باقی‌مانده مسکن مهر، مجموعاً حدود سه هزار و ۱۳۹ همت منابع مالی برآورد کرده است؛ رقمی که شامل منابع دولتی، تسهیلات بانکی و آورده متقاضیان می‌شود و نباید با بودجه تخصیص‌یافته دولت اشتباه گرفته شود.
در واقع، مشکل تنها آغاز ساخت پروژه‌های جدید نیست؛ بخش مهمی از چالش، تأمین منابع لازم برای رساندن پروژه‌های موجود به مرحله تکمیل و سکونت است. متقاضیانی که در ابتدای طرح با وعده خانه‌دار شدن ثبت‌نام کرده‌اند، اکنون با افزایش هزینه ساخت و ضرورت تأمین آورده‌های جدید روبه‌رو هستند؛ در حالی که قدرت مالی بسیاری از خانوارهای هدف با چنین افزایشی تناسب ندارد.
بانک‌ها و بافت فرسوده؛ دو مانع جدی اجرای قانون
یکی از مهم‌ترین موانع تحقق اهداف مسکن، عملکرد شبکه بانکی است. بر اساس ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها و مؤسسات اعتباری مکلف شده‌اند حداقل ۲۰ درصد تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. ماده ۵۴ برنامه هفتم نیز برای بانک‌هایی که به تعهدات قطعی خود عمل نکنند، ضمانت اجرای مشخصی در نظر گرفته است.
با این حال، بررسی عملکرد پنج‌ساله شبکه بانکی تا شهریور ۱۴۰۵ نشان می‌دهد از مجموع حدود سه هزار و ۲۹۶ همت تعهد تسهیلاتی، تنها ۳۳۰ همت به بخش ساخت مسکن اختصاص یافته است؛ رقمی معادل حدود ۱۰ درصد تعهد تعیین‌شده. در همین دوره، حدود ۱۶۱ همت نیز به تسهیلات ودیعه مسکن اختصاص یافته که باید از تسهیلات ساخت تفکیک شود.
مسئله زمانی جدی‌تر می‌شود که بدانیم بر اساس اظهارات رئیس هیئت عامل صندوق ملی مسکن در آبان‌ماه ۱۴۰۵، حدود ۳۶۰ همت جریمه مالیاتی برای بانک‌های متخلف محاسبه شده، اما این منابع تاکنون به حساب صندوق ملی مسکن واریز نشده است. به این ترتیب، نه‌تنها بخش قابل توجهی از تأمین مالی مورد انتظار محقق نشده، بلکه ضمانت اجرای مالیاتی نیز هنوز نتوانسته منابع پیش‌بینی‌شده را در اختیار بخش مسکن قرار دهد.
در حوزه بافت‌های فرسوده نیز عملکرد دولت با اهداف برنامه فاصله دارد. بر اساس گزارش دفتر اقتصاد مسکن، در حالی که هدف سالانه بازسازی واحدهای واقع در بافت‌های فرسوده ۸۰ هزار واحد بوده، عملکرد این بخش از حدود ۷۲ هزار واحد در سال ۱۴۰۳ به حدود ۴۳ هزار واحد در سال ۱۴۰۴ کاهش یافته است. این یعنی در سال گذشته تنها حدود ۵۳ درصد هدف عملیاتی محقق شده است.
این عقب‌ماندگی از آن جهت اهمیت دارد که نوسازی بافت‌های فرسوده می‌تواند بدون گسترش بی‌رویه محدوده شهرها، ظرفیت جدیدی برای عرضه مسکن ایجاد کند و هم‌زمان ایمنی و کیفیت زندگی ساکنان را بهبود ببخشد. با وجود مشوق‌های قانونی، کاهش عملکرد این بخش نشان می‌دهد ابزارهای حمایتی به‌تنهایی برای فعال کردن ظرفیت بافت‌های ناکارآمد کافی نبوده‌اند و همکاری شهرداری‌ها، بانک‌ها و دستگاه‌های خدمات‌رسان نیز ضروری است.
در مسکن روستایی نیز از هدف سالانه ۲۰۰ هزار واحد، عملکرد سال ۱۴۰۴ حدود ۱۵۱ هزار واحد گزارش شده است؛ یعنی حدود سه‌چهارم هدف قانونی. این در حالی است که نوسازی مسکن روستایی علاوه بر تأمین سرپناه، با ایمنی ساختمان‌ها، جلوگیری از مهاجرت و حفظ ظرفیت تولید و معیشت در مناطق روستایی ارتباط مستقیم دارد.
مستأجران؛ گروهی که در سیاست‌های مسکن کمتر دیده شده‌اند
در کنار تمام این ارقام، شاید مهم‌ترین معیار ارزیابی سیاست‌های مسکن، تأثیر آن بر زندگی خانوارهایی باشد که نه توان خرید خانه دارند و نه از حمایت مؤثر در بازار اجاره برخوردارند.
بر اساس آمار هزینه و درآمد خانوار مرکز آمار ایران، در سال ۱۴۰۳ حدود ۴۳.۷ درصد از هزینه خانوارهای شهری به گروه «مسکن، سوخت و روشنایی» اختصاص داشته است. این سهم در خانوارهای روستایی نیز به ۲۳.۵ درصد رسیده است. این ارقام صرفاً سهم اجاره‌بها نیستند، اما به‌خوبی نشان می‌دهند هزینه‌های مرتبط با مسکن چه جایگاه سنگینی در سبد هزینه خانواده‌ها پیدا کرده‌اند.
از سوی دیگر، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن در مهرماه ۱۴۰۵ به ۳۳.۴ درصد و تورم سالانه آن به ۳۲.۲ درصد رسیده است. هرچند این نرخ‌ها از تورم عمومی کمتر بوده‌اند، اما افزایش بیش از ۳۰ درصدی شاخص اجاره همچنان به معنای فشار بیشتر بر مستأجرانی است که درآمدشان الزاماً با همین سرعت رشد نمی‌کند.
در این میان، سیاست‌گذاری مسکن همچنان بیش از هر چیز بر مالکیت متمرکز بوده است. خسرو مختاری، رئیس هیئت عامل صندوق ملی مسکن، در یازدهم آبان‌ماه ۱۴۰۵ با اشاره به وضعیت بازار اجاره تصریح کرد: «در زمینه حمایت از مسکن استیجاری نیز اقدامات کافی انجام نشده و سیاست‌ها عمدتاً بر مبنای مالکیت بوده است.»
او همچنین از پیشنهاد استفاده از واحدهای آماده فروش پیمانکاران برای اجاره سه‌ساله به متقاضیان خبر داد، اما تأکید کرد که اجرای این طرح به اخذ مجوزهای لازم و طی مراحل تصویب نیاز دارد. به این ترتیب، در حالی که مسکن استیجاری می‌تواند بخشی از فشار بازار را برای خانوارهای فاقد توان خرید کاهش دهد، هنوز بخش مهمی از این سیاست در مرحله پیشنهاد و اخذ مجوز قرار دارد.
کمبود منابع یا ضعف اجرا؛ مسئولیت دولت کجاست؟
البته تصویر عملکرد دولت در همه شاخص‌ها یکسان نیست. فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، در آبان ۱۴۰۴ در گزارش خود به مجلس اعلام کرده بود که در سال نخست برنامه، شاخص دسترسی به مسکن از ۹ سال به ۸.۵ سال کاهش یافته و سهم صنعتی‌سازی ساختمان نیز به ۴.۹ درصد رسیده، در حالی که هدف همان سال سه درصد بوده است. همچنین از هدف ۲۰۰ هزار واحدی مسکن روستایی، ۱۶۶ هزار واحد و از هدف ۴۰۰ هزار واحدی سایر انواع مسکن، ۳۰۵ هزار واحد محقق شده بود.
وزیر راه و شهرسازی در همان نشست، کمبود منابع مالی را مهم‌ترین چالش اجرای احکام برنامه عنوان کرد و گفت: «برای تحقق حداقلی احکام برنامه، به‌طور میانگین سالانه به حداقل ۸۲۹ همت منابع مالی نیاز است.» او همچنین مشکلات دهک‌های پایین در تأمین آورده اولیه، ناهماهنگی دستگاه‌ها در تأمین زیرساخت‌ها و عملکرد نامناسب بانک‌ها را از موانع اجرای طرح‌ها دانست.
در مقابل، رئیس هیئت عامل صندوق ملی مسکن در آبان امسال از اختصاص نزدیک به ۳۶ همت برای تأمین زیرساخت‌ها و تأسیسات پروژه‌های مسکن و اختصاص ۲.۵ همت برای مسکن محرومان در سال جاری خبر داده است. این اقدامات نشان می‌دهد بخشی از منابع حمایتی در حال تخصیص است، اما در مقایسه با نیاز مالی چند هزار همتی پروژه‌های نیمه‌تمام، همچنان با محدودیت جدی منابع روبه‌رو هستیم.
واقعیت آن است که تورم عمومی، افزایش هزینه مصالح ساختمانی، ناترازی شبکه بانکی و محدودیت‌های بودجه‌ای، اجرای سیاست‌های مسکن را دشوار کرده‌اند؛ اما این عوامل نمی‌توانند جایگزین پاسخ‌گویی درباره تأخیر در آماده‌سازی زمین، عدم تحقق تسهیلات تکلیفی، ضعف هماهنگی دستگاه‌ها و نبود برنامه مؤثر برای مستأجران شوند.
برنامه هفتم حالا وارد میانه مسیر اجرای خود شده است و هنوز بخش مهمی از اهداف آن قابل جبران است؛ اما تداوم روند فعلی می‌تواند تحقق تعهدات پنج‌ساله را دشوارتر کند. دولت برای خروج از این وضعیت باید به‌جای تمرکز صرف بر تعداد ثبت‌نام‌ها، زمین‌های شناسایی‌شده و پروژه‌های آغازشده، گزارش روشنی از واحدهای تکمیل‌شده و قابل سکونت، میزان واقعی تسهیلات پرداختی، زمین‌های دارای زیرساخت و عملکرد دستگاه‌های مسئول ارائه دهد.
برای خانواری که هر ماه بخش بزرگی از درآمد خود را صرف اجاره می‌کند، خانه‌ای که در جدول برنامه هفتم ثبت شده یا پروژه‌ای که عملیات اجرایی آن آغاز شده، هنوز دستاورد محسوب نمی‌شود. معیار نهایی موفقیت سیاست مسکن، زمانی محقق خواهد شد که فاصله میان وعده‌های قانونی و توان واقعی مردم برای دسترسی به یک سرپناه مناسب کاهش پیدا کند.
انتهای پیام/
نظر شما