به گزارش گرووه اجتماعی ایسکانیوز، از نظر قانونی برای اجاره یک ملک باید قرارداد اجاره کتبی بین موجر و مستاجر نوشته شود. در صورتی که مالک و مستاجر بخواهند از حمایت های قانونی در مورد  اجاره بهره مند شوند باید قرارداد مکتوب برای ثبت اجاره یا تمدید اجاره داشته باشند. 

بیشتر بخوانید:

تعریف حقوقی اصطلاح «وقف» و قوانین مرتبط با آن

ولی گاهی طرفین صرفا به صورت شفاهی اجاره را انجام میدهند ،  با توجه به این که قانون از قرارداد شفاهی حمایت نمی کند ممکن است مشکلاتی برای طرفین ایجاد شود که در ادامه مقاله به بررسی مشکلات نداشتن قرار داد اجاره می پردازیم.

نداشتن قرار داد اجاره 

در قرارداد اجاره ، شرایط بسیار زیادی ذکر  می شود که از نظر قانونی موجر و مستاجر باید در عمل به آنها پایبند باشند ولی نداشتن قرارداد اجاره زمانی که بین دو نفر مشکلی ایجاد شده باشد ، زمان مراجعه به دادگاه برایشان مشکل ساز خواهد شد.

گاهی طرفین قرار داده اجاره به دلیل نسبت خانوادگی ، روابط دوستانه و اعتمادی که به هم دارند اقدام به مکتوب کردن قرارداد نمی کنند ولی نداشتن  قرارداد اجاره میتواند به مرور زمان و در صورتی که طرفین نتوانند یا نخواهند به قرارداد شفاهی خود عمل کنند ،  تبدیل به اختلافات بزرگی شود.

بر اساس قانون اجاره سال 1376 ، قرار داد شفاهی دیگر مثل قبل تحت حمایت قانون نیست و نوشتن قرارداد کتبی الزامی است. 

مهم ترین مشکل نداشتن قرارداد اجاره ، عمل نکردن وعده توسط مالک و مستاجر است به عنوان مثال مالک مدعی می شود که پول رهن دریافتی از مستاجر کمتر از ادعای او است ، ولی در مواردی که اجاره نامه مکتوب شده باشد ، در همان ابتدا پول رهن و اجاره زمان پرداخت آن در قرار داد ثبت می شود. 

در اجاره نامه مکتوب ، موجر وعده هایی از جمله تعمیرات را در قرارداد لحاظ میکند ولی در قرارداد شفاهی موجر به راحتی میتواند خلاف وعده خود عمل کند و هزینه ای برای تعمیرات پرداخت نکند.

نداشتن قرارداد اجاره میتواند به مستاجر کمک کند که ملک مورد اجاره را مجدد به شخصی دیگر اجاره دهد ولی در قرار داد مکتوب از نظر قانونی چنین حقی ندارد مگر این که چنین اجازه ای در قرارداد به او داده شود.

شرایط فسخ قرارداد شفاهی

از آنجا که قرارداد اجاره شفاهی قابل سندیت نیست ، فسخ قرار داد اجاره شفاهی در صورت خلف وعده یکی از طرفین کار آسانی نیست. 

معمولا نداشتن قرارداد اجاره مالک و مستاجر را برای فسخ قرارداد دچار مشکل میکند مگر این که طرفین قرارداد برای اثبات ادعاهای خود سند یا شاهد دیگری داشته باشند.

نداشتن قرارداد اجاره و تخلیه ملک

هنگامی که قرارداد اجاره  مکتوب شده ب اشد ، طرفین میتوانند هنگام تخلیه ملک ، مسائل مالی ، خسارت های وارده و غیره را با توجه به قرارداد تسویه کنند ولی در قرارداد شفاهی دریافت خسارت از مستاجر ممکن نیست.

در قرارداد کتبی مالک میتواند خسارت های ناشی از تاخیر تخلیه ملک را با توجه به متن قرارداد دریافت نموده یا از مبلغ رهن کم کند ولی در قرارداد شفاهی از نظر قانونی ، مالک نمیتواند از مبلغ رهن مستاجر کم کند.

در صورت نداشتن قرارداد مکتوب اجاره ، گرفتن حکم تخلیه از نظر قانونی بی معنی است چرا که قرار داد شفاهی شامل حمایت قانونی نمی شود.

نداشتن قرارداد تمدید اجاره 

گاهی اوقات طرفین اجاره نامه ، قرارداد اولیه را به صورت مکتوب می نویسند ولی برای تمدید اجاره نامه ، قرارداد کتبی ثبت نمی کنند. در این شرایط اگر بین طرفین قرارداد اختلافی ایجاد شود ، احقاق حق بدون مدرک و سند ، کار ساده ای نخواهد بود. 

البته در تمدید اجاره به صورت شفاهی ، گاهی ارائه اسناد ساده مانند یک پیامک میتواند به عنوان مدرکی برای اثبات رضایت و تایید مالک در دادگاه استفاده شود.

به عنوان مثال اگر بعد از اتمام قرارداد اجاره ، مالک پیامکی مبنی بر تمدید اجاره و هزینه های اجاره و رهن برای قرارداد جدید را اعلام نماید ، در صورتی که دچار اختلاف شوید میتوانید از این پیامک به عنوان مدرکی برای احقاق حقوق خود استفاده نمایید. 

به علاوه اگر هنگام تمدید قرارداد شفاهی اجاره ، شاهدانی حضور داشته باشند میتوانید از شهادت آنها در دادگاه برای احقاق حق استفاده کنید.

در ادامه مثالهای عینی از چالش هایی که ممکن است برای نداشتن قرارداد اجاره بوجود آید ، بیان میکنیم :

1 -  در قرارداد شفاهی اجاره ممکن است صاحب ملک بعد از مدتی مدعی شود که پول رهن دریافتی کمتر از ادعای مستاجر است یا هنگام اجاره وعده تعمیر جزئیاتی در خانه به مستاجر می دهد ولی زیر قولش می زند. در این صورت مستاجر برای اثبات ادعای خود باید شاهد یا مدرکی مانند ، رسید و فاکتور را به مراجعه قضایی شورای حل اختلاف ارائه دهد.

2 – در مواردی که مستاجر با صاحب ملک قرار می گذارد که در واحد مسکونی ، شرکتی کوچک مستقر کد ولی بعد از مدتی صاحب خانه زیر قولش می زند و از آن جا که مستاجر مدرکی ندارد مجبور به تخلیه ملک می شود.

3 – مستاجری که به دلیل درخواست زودهنگام مالک برای تخلیه از او شکایت کرده ، در صورتی که مستاجر قراردادی داشته باشد میتواند از حق جریمه برخوردار باشد ولی به هر حال بدون اجاره نامه مکتوب ، مالک نمی تواند حکم قانونی تخلیه بگیرد.

4 – ملکی که بدون قرارداد ، ملکش را در اختیار مستاجر قرار می دهد و مستاجر به هر دلیلی آن ملکی را به فردی دیگر اجاره میدهد ، مالک نمیتوانید به این کار اعتراض کند.

5 – مستاجر اگر تصمیم بگیرد پارکینگ خانه را به کسی دیگر اجاره دهد ، مالک نمی تواند اعتراضی داشته باشید.

6 –مالک میتواند قبل از اتمام زمان اجاره ، ملکش را به شخصی دیگر اجاره بدهد و خانه را از مستاجر پس بگیرد.

منبع:سایت خبری بیتوته

انتهای پیام/